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Aprovado o plano de recuperação judicial, um dos desafios da PDG é aparar as arestas com a Caixa Econômica. Entre os grandes credores, o banco foi o único que votou contra o plano. O temor da PDG é que a Caixa feche as torneiras para posteriores financiamentos.

Entre os credores da PDG, o senso comum é que a assembleia re-marcada para a próxima quinta-feira, com o objetivo de votar o plano de recuperação judicial, tem grande probabilidade de ser adiada mais uma vez.

A reestruturação da PDG e de sua dívida de mais de R$ 5 bilhões periga virar obra de igreja. Segundo o RR apurou, a incorporadora deverá solicitar à 1ª Vara de Falências de São Paulo um novo adiamento do prazo para os credores analisarem seu plano de recuperação judicial, já estendido uma vez pela Justiça – o dead line em vigor está previsto para 18 de setembro.

Em recuperação judicial, a PDG tenta arrancar de seus dois maiores credores, Banco do Brasil e Caixa Econômica, uma dose extra de financiamento para acelerar obras em curso. Por ora,só tem ouvido “não”.

A PDG enfrenta resistências de onde menos esperava. Banco do Brasil e Caixa Econômica têm se mostrado mais refratários do que as próprias instituições financeiras privadas ao pedido feito pela incorporadora para adiar a entrega do plano de reestruturação do seu passivo. Em recuperação judicial, a PDG carrega mais de R$ 5,75 bilhões em dívidas.

Os grandes credores da PDG –notadamente BB, Caixa e Itaú – fecham o cerco. Exigem que os acionistas aportem dinheiro na construtora. Sem isso, não aprovam o plano de recuperação judicial.

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A propósito: a PDG promete apresentar seu plano de recuperação, no máximo, em até dez dias – o prazo inicial era a primeira semana de maio.

A conta da recuperação judicial da PDG subiu mais um andar. Somando as 56 SPEs das quais é sócia, a dívida com bancos pula de R$ 2,2 bilhões para mais de R$ 3,5 bilhões.

A PDG tem sinalizado aos credores a possibilidade de venda de metade do seu banco de terrenos, algo em torno de R$ 2 bilhões. A cifra cobriria um terço das dívidas incluídas na recuperação judicial.

A CVM acompanha com lupa o processo de recuperação judicial da PDG. A autarquia está particularmente preocupada com o pagamento dos certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) da incorporadora. Trata-se de uma enxurrada de papéis que circulam pelo mercado e somam aproximadamente R$ 1,2 bilhão, um quinto do passivo total da PDG.

A RK Partners, de Ricardo K, foi a principal artífice do pedido de recuperação judicial da PDG. E dizer que ela foi contratada com a missão de renegociar as dívidas da incorporadora e afastar o risco da RJ.

Como se não bastassem os credores, que cobram uma dívida superior a R$ 7,5 bilhões, a PDG enfrenta um “motim” entre seus principais parceiros comerciais. Cyrela, Gafisa, Queiroz Galvão, entre outras construtoras, exigem o rompimento das Sociedades de Propósito Específico (SPEs) criadas em conjunto com a combalida companhia. A preocupação destas empresas é evitar que a crise financeira da PDG e um eventual pedido de recuperação judicial contaminem não só os projetos em comum, mas, por extensão, seus próprios negócios.

A porta para esta diáspora societária já está entreaberta. No fim do ano passado, a PDG e a HM1 – leia-se a Hemisfério Sul Investimentos e a gestora norte-americana Farallon – firmaram o descruzamento de suas participações em 18 SPEs. O “Risco PDG” é considerável. Uma recuperação judicial e a consequente suspensão dos pagamentos da incorporadora atingiriam em cheio os empreendimentos pendurados nas SPEs. Cyrela, Gafisa, Queiroz Galvão e cia. temem pelo pior: o gradativo colapso dessas sociedades.

Até porque, na luta pela sobrevivência, a tendência natural é que a PDG dê prioridade aos projetos que controla integralmente. A questão é como descosturar em tempo hábil a teia societária à qual a PDG está amarrada. A companhia está em mais de 700 SPEs, boa parte delas com a presença de terceiros. O distrato de cada uma dessas sociedades passa por complexas negociações de compra e venda das respectivas participações, a exemplo do que foi feito com a HM1.

O buraco nas paredes da PDG beira os R$ 500 milhões. Esta é a cifra de que a incorporadora precisa para honrar seus compromissos ao longo dos próximos três meses.

Desde que o curandeiro empresarial Ricardo K foi contratado para tocar a recuperação judicial da PDG, no início de novembro, a ação da incorporadora já caiu 42%.

A direção da Caixa Econômica, um dos maiores financiadores da PDG Realty, está particularmente preocupada com os mais de mil imóveis que a incorporadora – prestes a entrar em recuperação judicial – tem a entregar em 2017. A companhia tem se desdobrado para honrar todos os compromissos.

 Entre os credores da PDG, o consenso é que a chegada da RK Partners, de Ricardo K, não altera as cenas dos próximos capítulos. Mesmo com a mudança na gestão, o pedido de recuperação judicial da construtora é coisa de dias.

 Ainda que indiretamente, o futuro da PDG Realty virou assunto de governo. Está nas mãos do Banco do Brasil e da Caixa Econômica Federal a decisão de dar um fôlego extra à maior incorporadora imobiliária do país ou lançá-la de vez no alçapão de uma recuperação judicial. É grande a pressão para que o BB e a Caixa acolham o pedido de um empréstimo emergencial feito pela companhia aos seus bancos credores, no valor aproximado de R$ 400 milhões. As duas instituições são vistas pela própria PDG como o fiel da balança na operação. Ambas respondem por mais de 30% da dívida de curto prazo da companhia, da ordem de R$ 5,5 bilhões. Se BB e Caixa concordarem com a proposta de refinanciamento, a expectativa da incorporadora é que os bancos privados – mais de uma dezena, entre eles Itaú e BTG – sigam em bloco o mesmo caminho. Assim tem sido durante as seguidas etapas de repactuação do passivo da PDG. A mais recente se deu em junho, quando a incorporadora conseguiu alongar por quatro anos o vencimento de R$ 2,3 bilhões em dívidas financeiras. Procurada, a Caixa não quis se manifestar, alegando que as “operações envolvendo a PDG são protegidas por sigilo bancário”. A incorporadora e o BB também não se pronunciaram.  O risco de uma iminente recuperação judicial é exatamente o maior – e único – instrumento de pressão da própria PDG sobre o BB e a CEF. Não há muito tempo para uma decisão dos dois bancos e, por extensão, dos demais credores. A contagem regressiva para a RJ é breve, talvez questões de dias – consta que a PDG já mantém conversações com a Alvarez & Marsal, especialista no assunto. O processo colocaria um ponto de interrogação sobre a capacidade da incorporadora de entregar os imóveis aos seus compradores. A companhia tem 35 projetos em andamento, o equivalente a mais de seis mil unidades. No entanto, a PDG teria em caixa pouco mais de R$ 200 milhões, recursos que não cobririam seus compromissos sequer até dezembro. O empréstimo emergencial dos bancos permitiria à incorporadora chegar até o primeiro trimestre de 2017, contando ainda com os recebíveis previstos até março do ano que vem – algo em torno de R$ 700 milhões.  Ainda assim, à luz dos números, fica a sensação de que a PDG tenta tratar de uma fratura exposta com arnica e band-aid. No mercado, a percepção é que mesmo um eventual acordo com os bancos para um novo aporte apenas adiará o inevitável: a recuperação judicial. Se o balanço do terceiro trimestre trouxer um prejuízo superior a R$ 1 bilhão – no primeiro semestre, as perdas foram de R$ 1,2 bilhão –, a empresa passará a ter patrimônio líquido negativo.

 A PDG Realty está lançando mão de duras medidas administrativas e operacionais na tentativa de melhorar a geração de caixa, abater o altíssimo endividamento e afastar o fantasma da recuperação judicial que ronda a empresa. Nas últimas semanas, a incorporadora imobiliária fez seguidas demissões em seus escritórios regionais, notadamente no Rio de Janeiro, Belo Horizonte e Brasília. Cerca de 30 funcionários teriam sido dispensados. A companhia deverá ainda desativar unidades periféricas, como Curitiba, Ribeirão Preto e Campinas, áreas que passariam a ser comandadas diretamente por São Paulo. À distância, os cortes podem parecer pouco significativos, mas, na ponta do lápis, seu impacto sobre a estrutura de custos da PDG não deve ser desprezado. No segundo trimestre deste ano, a companhia já alcançou uma redução das suas despesas operacionais da ordem de 15% no comparativo com igual período em 2015.  Na esfera operacional, a PDG decidiu que não fará qualquer lançamento neste ano. A companhia também decidiu paralisar algumas obras que já estavam razoavelmente avançadas, caso do The City, um centro comercial na Barra da Tijuca, no Rio. A propriedade é reduzir os estoques. Os imóveis “encalhados” somam cerca de R$ 2,7 bilhões. O mercado interpreta as medidas adotadas pela PDG como uma tentativa final, uma espécie de “últimos socorros” para escapar de uma RJ. Há cerca de dois meses, a incorporadora conseguiu renegociar cerca de R$ 4 bilhões em débitos, o equivalente a 74% da dívida bruta. Mesmo assim, ainda carrega um grau de alavancagem bastante elevado: a relação dívida líquida/patrimônio é de quase quatro para um. Trata-se do índice mais alto entre todas as incorporadoras de capital aberto. • As seguintes empresas não retornaram ou não comentaram o assunto: PDG.

 Dono de uma participação na construtora mineira Direcional, o fundo árabe Red Sea Housing teria reservado cerca de US$ 200 milhões para a compra de novos ativos no mercado imobiliário brasileiro – preferencialmente companhias com ações negociadas em bolsa. Segundo o RR apurou, entre as empresas na mira do private equity estariam a paulista Viver, controlada pelo fundo norte-americano Paladin, e a PDG. Se o Brasil está barato, o mercado imobiliário está de graça. A intenção do Red Sea é se aproveitar do raquitismo do setor neste momento.  A PDG é um bom exemplo. No início do ano, vendeu R$ 1,5 bilhão em ativos, em mais um esforço para reduzir sua dívida – só o passivo de curto prazo soma cerca de R$ 6 bilhões, para um patrimônio líquido da ordem de R$ 4,5 bilhões.

   A PDG está no meio de um fogo cruzado, em que o fato e a versão ricocheteiam pelas paredes do mercado sem que se saiba ao certo quem é quem. Desde a última quinta-feira, circula pelas mesas de operação a informação de que a incorporadora está prestes a entrar com um pedido de recuperação judicial. A PDG já teria, inclusive, contratado os serviços da consultoria norte-americana Alvarez & Marsal, especializada em recuperação judicial. Há até um número mágico sobre a mesa: a RJ contemplaria aproximadamente R$ 4 bilhões em dívidas com bancos e fornecedores. Fato ou versão? O RR entrou em contato com a PDG, que não quis se pronunciar sobre o assunto.   Tiros de um lado, tiros de outro: entre os investidores há quem aposte que a informação sobre o pedido de recuperação judicial não passaria de um blefe, um balão de ensaio soprado pela própria PDG, com o deliberado objetivo de forçar um amplo acordão para a repactuação de seu passivo. A ideia de a companhia entrar em RJ sempre causou calafrio entre seus credores. Diante da extrema fragilidade da incorporadora e das condições adversas do mercado imobiliário, o regime especial poderia ter um efeito contrário e lançar a companhia em uma espiral sem volta: com uma dívida líquida de R$ 6 bilhões, o equivalente a cinco vezes o montante de recursos em caixa, a PDG teria cada vez mais dificuldades para financiar seus empreendimentos, as vendas de imó- veis desabariam e a empresa muito provavelmente definharia de vez, sem honrar seus compromissos. O fim deste círculo vicioso seria uma montanha de escombros, que soterraria indiscriminadamente acionistas e bancos. Uma renegociação com as instituições financeiras afastaria este risco e, ao mesmo tempo, livraria os acionistas da PDG de um novo aporte de capital.

A PDG pode trocar de dono, trazer novos acionistas ou encolher radicalmente. Todas essas hipóteses estão sendo consideradas pelos fundos acionistas para evitar que o futuro da empresa não seja uma implosão imobiliária. Segundo uma fonte da companhia, o aporte de R$ 500 milhões feito pelos investidores serviu somente para enxugar gelo nos seus resultados financeiros. A capitalização é vista como uma ponte sobre um rio turvo. Na outra margem, estariam as alternativas que mudam o status quo. A chegada do ex-GP Marcio Trigueiro, que, a partir de 17 de agosto, substituirá Carlos Piani na presidência da companhia, só fez aumentar as incertezas. O dilema corporativo ricocheteia no cenário de crise econômica, com ênfase na construção civil e atinge em cheio o desemprego. A PDG é uma superprodução tanto do ponto de vista das demissões realizadas, quanto do ambiente de aflição e ansiedade que domina seus corredores. Segundo o RR apurou, no início de julho – ainda, portanto, na gestão Piani -, a PDG fez cerca de 200 demissões. Este número se soma aos 900 trabalhadores dispensados no primeiro semestre – quase 300 deles apenas no mês de junho. De acordo com fontes ligadas à  PDG, os cortes, que começaram nos canteiros de obra, já se espalham pela área administrativa e agora atingem também cargos de gerência. Na empresa, já se fala abertamente da intenção da diretoria de desativar operações inteiras em algumas importantes cidades do país. A fila seria puxada pelo escritório do Rio de Janeiro, historicamente uma das praças mais deficitárias da incorporadora. Neste caso, todos os projetos em andamento na cidade passariam a ser tocados diretamente por São Paulo. O problema é que as adversidades da empresa não vêm de hoje e tampouco estão exclusivamente associadas à  conjuntura. Nos últimos três anos, a PDG acumulou quase R$ 3 bilhões em prejuízos. Em 2012, quando o setor ainda fervilhava, a empresa teve perdas de R$ 2 bilhões. Um dos maiores problemas é o alto custo de carregamento da dívida. O passivo superior a R$ 6,5 bilhões corresponde a 1,3 vez o patrimônio líquido, nível considerado alto diante das circunstâncias do setor. Dentro desse contexto, as expectativas postas em Marcio Trigueiro são do mesmo tamanho do desafio: colossais. O executivo chega mais com o perfil de M&A do que o de um gestor protocolar. Pode ser que seja o homem certo na hora certa. Mas a tradição da cultura GP de degoladora de postos de trabalho não permite tranquilidade aos que vestem a camisa da empresa. Cada minuto empregado é uma vitória.