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A São Carlos Empreendimentos, o braço de real estate de Jorge Paulo Lemann, Marcel Telles e Beto Sicupira, está passando por uma espécie de refundação estratégica. A venda de R$ 735 milhões em prédios de escritórios em São Paulo e no Rio não é apenas uma reciclagem de portfólio, mas uma mudança profunda no modelo de negócio. O movimento indica uma transição do modelo clássico de proprietário para uma lógica mais próxima à de gestor de ativos. Ao manter vínculo com os imóveis via fundos e serviços de gestão, a São Carlos troca a previsibilidade do aluguel pela flexibilidade do capital. É uma aposta em liquidez e eficiência, ainda que ao custo de abrir mão de controle direto sobre o portfólio. Não se pode ter tudo, mesmo tratando-se de Lemann, Telles e Sicupira. Por trás da operação, há também uma leitura implícita sobre o mercado de escritórios. A venda com desconto relevante em relação ao valor patrimonial sugere que o preço contábil pode não refletir plenamente as condições reais de demanda e liquidez do segmento. Nesse contexto, antecipar a saída — mesmo com haircut — pode ser visto como decisão racional.

O movimento ocorre em um contexto em que a própria São Carlos já vinha reduzindo sua exposição direta a imóveis: a companhia encerrou 2024 com um portfólio avaliado em cerca de R$ 4 bilhões, com taxa de vacância ainda pressionada em determinados ativos corporativos e receita líquida impactada pela renegociação de contratos. No mercado, os indicadores reforçam essa leitura. Em São Paulo, a vacância de escritórios de alto padrão (classe A/A+) gira em torno de 18% a 20%, enquanto no Rio de Janeiro esse índice segue ainda mais elevado, frequentemente acima de 25%. Ao mesmo tempo, o ritmo de absorção líquida tem sido irregular, refletindo mudanças estruturais na demanda, como o avanço do trabalho híbrido.

A São Carlos Empreendimentos – holding que reúne investimentos imobiliários de Jorge Paulo Lemann, Beto Sicupira e Marcel Telles – parece estar pagando parte da conta da fraude contábil da Americanas. Literalmente. Há informações no setor que a empresa estuda se desfazer de alguns dos principais empreendimentos do seu portfólio, notadamente em São Paulo. Um dos ativos sobre o balcão seria o Edifício Corporate Plaza, um edifício de 17 andares na Chácara Santo Antônio. Corre também à boca miúda que a São Carlos estaria disposta a se desfazer da EZ Towers – Torre A, uma mega torre de escritórios na região da Berrini, com 31 pavimentos. Trata-se de um dos pingentes mais valiosos no colar de ativos da companhia – o edifício representa cerca de 14% da ABL (Área Bruta Locável) do portfólio de escritórios da companhia.   

Coincidência ou não – muito provavelmente, não -, desde que o escândalo da Americanas estourou, a São Carlos tem vendido ativos da sua carteira em um ritmo sem precedentes. Em março, se desfez do Edifício Leblon Green, na Zona Sul do Rio, por R$ 91 milhões. Em abril, negociou, por R$ 90 milhões o Edifício Itaim Center. No mesmo mês, vendeu o edifício João Brícola, que sediou a loja de departamentos Mappin por mais de 60 anos, ao valor de R$ 71,5 milhões. A eventual venda do Corporate Plaza e da EZ Towers teria um impacto maior e daria uma outra ordem de grandeza à alienação de ativos da empresa de Lemann, Telles e Sicupira. Para efeito de comparação, há cerca de três anos, o BTG comprou a Torre B da EZ Towers por quase R$ 1 bilhão. Não que o trio precise. Mas, apenas a título ilustrativo: esse valor já cobriria pouco mais de 8% do aporte de capital da Americana prometido por Lemann e cia. – da ordem de R$ 12 bilhões.

No setor de real estate, a redução no portfólio da São Carlos tem alimentado rumores até mesmo sobre a continuidade de Lemann, Sicupira e Telles no negócio. Em conversa com o RR, a companhia afirmou que “a reciclagem de ativos faz parte do modelo de negócio da companhia que c/tem como objetivo comprar, realiza retrofit, alugar e vender os imóveis com ganho de valor sobre o valor pago”. Perguntada sobre a possibilidade de venda do próprio controle da companhia, a São Carlos garantiu que “Não há nenhum movimento dos acionistas nesse sentido.”   

A São Carlos Empreendimentos e a Americanas estão historicamente imbricadas. A empresa de real estate nasceu nos anos 80 exatamente para administrar os imóveis da rede varejista. Cresceu e se tornou dona de uma das mais valiosas carteiras de ativos imobiliários, notadamente corporativos, do país. Ao longo do tempo, Jorge Paulo Lemann, Beto Sicupira e Marcel Telles foram pulverizando suas participações acionárias na companhia entre os herdeiros. A composição societária da São Carlos é uma galeria dos três afortunados sobrenomes: ao todo, dez filhos de Lemann, Sicupira e Telles dividem o controle da empresa. Na prática, porém, todo o mercado sabe que é o trio que dá as cartas na São Carlos.